Lorsque vous souscrivez à une société civile de placement collectif (SCPI), vous avez le choix entre opter pour celle à capital fixe ou à capital variable. La différence réside au niveau de la création de nouvelles parts, de même que de l’achat et de la revente. Découvrons les spécificités de chacune de ces catégories de SCPI afin de vous aider à faire le bon choix.
Bien connaître ces spécificités : quel intérêt ?
Lorsque vous revendez les parts de votre SCPI le moment venu, ce sera ce statut juridique qui va impacter sur le prix de la cession. Il est donc toujours utile de connaître à l’avance ces particularités bien avant même l’acquisition afin de mettre en place la stratégie la plus adaptée au moment de la revente.
Toujours est-il que ce statut juridique ne représente pas le seul indicateur à prendre en compte au moment de l’achat. De même, sachez que plus de 65% des SCPI sur le marché pierre-papier sont à capital variable.
SCPI à capital fixe : possible volatilité sur les prix
Le prix de la part est déterminé en fonction de son succès et de la demande sur le marché. Le capital est fixé à l’avance et il est mentionné dans les statuts. Il n’y a pas de variation, comme dans le cas d’une SCPI à capital variable. Une éventuelle augmentation de capital peut cependant avoir lieu, mais requiert deux conditions : 75% de l’augmentation de capital précédente doivent avoir été injectés dans l’acquisition de nouveaux immeubles, et le prix des nouvelles parts doit être supérieur à celui des parts précédemment émises.
En ce qui concerne la revente, c’est vous-même qui l'organisez sur le marché secondaire et toujours en référence à un prix d’exécution qui est le prix d’équilibre entre l’offre et de la demande. Il est donc possible d’enregistrer une certaine volatilité en ce qu’il s’agit des prix des SCPI à capital variable.
SCPI à capital variable : le prix est évalué en fonction de la valeur des immeubles
Le montant du capital d’une SCPI à capital variable est plafonné, mais il est susceptible d’être revu à la hausse à tout moment. Cette augmentation se fait sur décision de l’Assemblée générale extraordinaire.
En ce qui concerne la revente, le prix est évalué en fonction de la valeur des immeubles. Une expertise immobilière est en effet réalisée chaque année, à la suite de laquelle le prix de la part pourra être réévalué, en fonction de la stratégie de la société de gestion. Le marché secondaire est encadré et les ordres sont centralisés par la société de gestion. La liquidité de la SCPI dépend donc de certains paramètres sur lesquels l’investisseur n’aura pas la mainmise, à la différence des SCPI à capital fixe.
Une lettre recommandée est adressée à la société de gestion, à laquelle est joint l’ordre de retrait de la SCPI. À ce moment-là, ce sera la valeur de retrait qui sera considérée, et elle est calculée sur la base du prix de la souscription et de la commission de souscription.
Les autres paramètres à tenir en compte lors de la revente d’une SCPI
Les SCPI sont des placements à détenir sur le long terme : en effet, les éventuelles pertes de rendement sont lissées, voire récupérées au fil du temps. À noter par exemple que l’investisseur doit respecter ce que l’on appelle le report de jouissance au moment de l’acquisition et ce, sur le marché primaire. Ce report de jouissance se traduit par une privation de dividendes pendant une certaine période (allant de 2 à 5 mois), ce qui pourrait affecter les rendements pendant la première année. D’où l’intérêt de conserver les parts sur une durée minimale de 8 ans à 10 ans.
